Powrót do egzekucji i eksmisji z nieruchomości mieszkalnych
Jednym z rozwiązań prawnych wprowadzonych na początku pandemii COVID-19 było wprowadzenie zakazu przeprowadzania egzekucji i eksmisji z nieruchomości mieszkalnych. Ustawodawca chciał w ten sposób chronić właścicieli czy najemców przed utratą mieszkań z powodu kryzysu gospodarczego, którego wybuchu – w ogromnych rozmiarach – wówczas się spodziewano. Niedawno ustawodawca postanowił uchylić ten zakaz, co z kolei otwiera wierzycielom możliwości dużo skuteczniejszej egzekucji. W końcu nieruchomość przeważnie stanowi najcenniejszy składnik majątku dłużnika.
Egzekucja i eksmisja z mieszkania – podstawowe zasady
Zarówno egzekucja, jak i często z nią związana eksmisja, z nieruchomości mieszkalnych może zostać przeprowadzona w ściśle określonych okolicznościach. Drogę to niej otwiera – analogicznie, jak w przypadku każdej innej egzekucji – uzyskanie tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi. Przeważnie jest nim orzeczenie sądu, w którym zasądzono świadczenie, zaopatrzone w klauzulę wykonalności.
Jednocześnie trzeba pamiętać, że wszczęcie omawianej tu procedury ma skutek nie tylko wobec samego dłużnika, ale również wobec domowników, krewnych i innych osób reprezentujących prawa dłużnika wymienionego w tytule wykonawczym oraz przeciwko osobom, które uzyskały władanie przedmiotem po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny. Tym samym egzekucja i eksmisja z nieruchomości mieszkalnej obejmuje szeroki krąg podmiotów.
Egzekucja i eksmisja to nie jest prosta sprawa
Egzekucja i eksmisja z nieruchomości rozpoczyna się na mocy wniosku wierzyciela o wszczęcie postępowania egzekucyjnego. Jednak z tego rodzaju środków nie korzysta się wówczas, gdy istnieje możliwość wyegzekwowania świadczenia w inny, mniej dotkliwy dla dłużnika sposób. Nie zmienia to jednak faktu, że zawsze wierzyciel ma prawo żądać od razu przejścia do egzekucji i eksmisji z nieruchomości. Przy czym uwzględnienie tego wniosku zależy od szeregu różnych okoliczności, związanych także z osobistą sytuacją dłużnika i jego domowników.
Zgodnie z przepisami Kodeksu postępowania cywilnego wskazany tu sposób egzekucji nie jest dopuszczalny m.in. wtedy, gdy nie można oznaczyć nieruchomości w sposób wystarczający do odebrania jej dłużnikowi bądź, gdy okaże się, że w rzeczywistości nieruchomość dłużnika nie istnieje. Jednak, jeżeli na podstawie wydanego orzeczenia nie da się ustalić nieruchomości, którą dłużnik ma obowiązek wydać wierzycielowi, komornik ma obowiązek złożyć do sądu wniosek o wykładnię orzeczenia. Jej otrzymanie otwiera drogę do rozpoczęcia egzekucji.
Jak dłużnik może się bronić?
Każdy, wobec kogo skierowano egzekucję polegającą na „odebraniu” nieruchomości mieszkalnej, ma szereg możliwości ochrony swoich praw. Jest to jeden z czynników, które powodują, że takie sprawy przeważnie są długie i skomplikowane. W przypadku eksmisji zawsze trzeba pamiętać, że objęci nią mają prawo domagać się zagwarantowania lokalu zastępczego, co z kolei jest zadaniem gminy. Przeważnie na takie mieszkanie oczekuje się kilka miesięcy, a nawet lat, co znacznie opóźnia eksmisję. Poza tym nie można jej przeprowadzać pomiędzy 1 listopada a 31 marca. Poza tym dłużnikowi przysługują wszystkie, przewidziane przez prawo środki ochrony, np. możliwość kwestionowania tytułu wykonawczego.
Nie zmienia to faktu, że egzekucja i eksmisja z nieruchomości jest jednym z częściej spotykanych sposobów egzekucji – zwłaszcza teraz, gdy ustawodawca na nowo zezwolił na prowadzenie takich postępowań.
